欢乐海岸创业项目(欢乐海岸 和 海岸城 的区别)

欢乐海岸项目投资了多少钱

深圳市重点工程项目欢乐海岸总投资规模敲定为２０亿元，将建设自然湿地保护区（修复后的侨城湿地）、滨海公共旅游区、都市娱乐文化区和绿色休闲度假区等功能区域，预计于２０１０年１０月试营业，２０１１年大运会举办前夕正式对外开放

日前，项目软基处理一期工程顺利完成，同时，为保障软基处理二期工程施工过程中侨城湿地与深圳湾海水贯通的二期生态通道已提前改道

欢乐海岸 和 海岸城 的区别

1、所在的位置不同

1）欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点。

2）深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。

2、构成的区域不同

1）海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。

2）欢乐海岸由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。

3、占地面积不同

1）海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。其中购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米。海岸城配备地下停车位约2000个。

2）欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米。

佛山华侨城欢乐海岸1.5米以下项目有哪些

1. 水上滑梯

2. 水上摩天轮

3. 水上漂流

4. 水上滑翔机

5. 水上滑行

6. 水上滑索

7. 水上滑梯

8. 水上滑翔伞

9. 水上滑翔艇

10. 水上滑翔滑板

11. 水上滑翔滑艇

12. 水上滑翔滑步

13. 水上滑翔滑索

14. 水上滑翔滑梯

15. 水上滑翔滑梯

16. 水上滑翔滑梯

17. 水上滑翔滑梯

18. 水上滑翔滑梯

19. 水上滑翔滑梯

20. 水上滑翔滑梯

21. 水上滑翔滑梯

22. 水上滑翔滑梯

23. 水上滑翔滑梯

24. 水上滑翔滑梯

25. 水上滑翔滑梯

26. 水上滑翔滑梯

27. 水上滑翔滑梯

28. 水上滑翔滑梯

29. 水上滑翔滑

大良华侨城欢乐海岸要建山姆吗现在

是的，大良华侨城将建设欢乐海岸，目前正在兴建该项目，耗资40亿元

欢乐海岸将集商业服务、文旅休闲、新兴文化等多种功能于一体，并打造出以室内街道、水上乐园、山姆大叔主题公园、全景滑梯、复古船游乐著称的欢乐海景景区

欢乐海岸有什么好玩的

欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。

1、欢乐海岸购物中心

看得见海洋的购物天堂

欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。

亮点项目：购物中心；SOHO办公及公寓；华·会所；OCT创意展示中心；海洋奇梦馆

1.1购物中心

购物中心总建筑面积约7.8万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。由美国LLA担纲设计，整体造型流线动感，与临水建筑环境呼应融合，是深圳唯一以环保、生态理念建造的现代亲水国际化购物中心。

购物中心采用双首层规划、双动线设计，两大主入口分别设置于白石路和OCT创意广场，另有多个入口直达购物区；九大阳光中庭贯穿整体，实现自然采光照明，创造优质购物空间；独特实用的"隐形梁柱"设计营造了客群互动性极强的公共购物空间，也为国际品牌提供了一流的商业展示平台；并配套规划面积10.2万平方米、可容纳3000个车位的超大型地下停车场。

G层健康户外，以国际休闲品牌、户外运动为特色，引领健康休闲时尚；一层国际风尚，汇聚全球高端零售品牌；四栋临水复式建筑，为国际品牌旗舰店提供独特的主题展示空间，营造高端商业环境与氛围；二层时尚生活，以国际知名品牌、国内一线时尚品牌为主，演绎潮流生活；顶层蓝楹坊，遍植蓝楹、花雾如荫，近3万平米华南区最大的空中花园，尽享深圳湾一线海景。

同时，购物中心还拥有世界最大水母主题展示区和国内最大活体珊瑚主题展示区的海洋奇梦馆，形成最具娱乐体验的商业空间。

1.2 SOHO办公及公寓

SOHO办公及公寓位于购物中心四至七层，总建筑约3.2万平方米。拥有南北"两湖环抱"的绝好生态环境，远眺深圳湾海天一色、碧波万顷；近观心湖烟波浩渺，白鹭翱翔，是深圳首屈一指的绿色生态型高端办公及公寓。外立面采用分段设计，随高度变化而变化，错落有致的建筑层次，形成天际独特的景观。

两栋共168套SOHO公寓，定位于高端酒店式公寓，将引进国际著名的酒店管理集团，五星级酒店的完善生活配套，专属VIP管家式物业服务，引领滨海生活新趋势。花园式SOHO办公以国际标准建造，拥有独一的天街花园超大空中泳池和深圳市中心稀缺的宽广海际视野及绿色生态环境，计划引入律师事务所、景观设计公司、艺术设计公司、营销策划公司等知名创意设计型公司进驻，为高端商务精英打造城市职业主场。

1.3华·会所

华·会所由享有"白色骑士"之称的世界建筑巨匠理查德o迈耶担纲设计，建筑面积约1万平方米，坐落于25万平方米环水岛屿之上，与购物中心比水为邻。其建筑外观以白色为主，造型简约时尚、现代大气，与四周葱郁茂盛的花木植被和碧水蓝天自然相融、浑然一体，实现了现代极简主义理念与古典浪漫主义风格的完美融合。

华会所

作为深圳首个真正意义上的顶级城市会所，华·会所集高端会务、生态景观、餐饮、健身、SPA、娱乐于一体，并配备标准直升机停机坪、观光游艇、网球场、雪茄吧、无边际双泳池、豪华SPA及环岛跑道等，为精英圈层建立私密专属圈域。并不惜巨资聘请国际知名专业管理机构负责日常运营，确保会所高端、尊崇、私密和个性化的顶级服务品质，打造高端人群的私享城市会所，世界级商务、政务休闲交流平台。

深圳欢乐海岸负责人是谁，欢迎度怎么样？

欢乐海岸，属华侨城集团下属华侨城地产名下深圳市华侨城误乐投资公司，现任欢乐海岸，总经理是：言丹

地产副总经理

，由于目前

整个北区项目正在装修

一般周一到周五人流量不是很大，但是，双休，是还是非常热闹的，

华侨城的投资逻辑：这是个亏就亏一毛，赚就赚一块的生意

作者：深南夜归人

我的持股逻辑之华侨城A

最初印象

对华侨城的最初印象，是刚毕业来深圳时在华侨城的合租经历。当时有个大学同学去了康佳工作，康佳是国企，给新员工分配了宿舍，我们几个同学去他的宿舍参观，当时大家一齐感叹，国企真是好啊，给员工住的宿舍都那么高大上。而我对片区的绿化及低容积率留下了深刻的印象。所以过后不久，我就跟两个朋友合租了一套临近欢乐谷的多层三室一厅。这之后到自己买房之间的四五年，一直在华侨城片区居住。

因为在当时的深圳，你一旦习惯了华侨城片区，就很难再被其他的片区所吸引。在我的心目中，华侨城片区就是最理想的人居环境：绿化率极高，低密度低容积率，生活便利，交通便利，人文环境好。过后多年，去了朋友居住的香蜜湖片区（当时深圳房价最高的豪宅区）参观，还是认为华侨城片区更胜一筹。因此，很多年以来，华侨城在我脑海中就是『理想人居』的代名词。

股价表现

而在资本市场，华侨城A却成了很多投资人的滑铁卢，其中最著名的莫过于前海人寿姚老板。姚老板在万科股权争夺战一役后被投资者戏称为『超级价值发现者』，可是到目前为止，其在华侨城A上的投资还没有取得回报。其2015年以6.81元的价格入股，投入总金额达48亿元持股；其后有过几次增减持，目前持股7.54%，为华侨城A的第二大股东。以今日7.3元的股价而言，历时五年涨幅5.8%，姚老板是肉眼可见的浮亏。

姚老板作为资本市场的巨鳄，无论是信息的灵通度还是对企业的研究深度，显然都要强过绝大多数散户。他在华侨城A上都赚不到钱，可想而知，有多少投资者在这只股票上折戟沉沙！

那么，到底是什么原因让华侨城A的股价一蹶不振呢？是公司亏损或盈利下降吗？非也，通过公司历年的报表，可以看到一幅幅优秀乃至卓越企业才有的图表。

ROE常年在15%以上，2014年至今走势是逐年上升。

既然业绩是增长的，股价不涨，自然杀的就是估值。其PE从2007年的100多倍下降到目前的4~5倍。

低估值陷阱？

我喜欢寻找那些肉眼可见低估的股票，然后试图去理解它被低估的原因。但是这样做其实很危险， 如果要走一条多数人不愿意走的路，你必须确保自己能避开陷阱 。低估值的意思是『市场中的大多数人认为该标的的风险大于潜在收益』， 大多数人不一定是对的，但很多时候是有道理的。

华侨城A低估值的原因，总结起来就是一个问题： 现金流表现差，文旅模式盈利能力存疑。 换句话说，市场认为你赚的是假钱，赚到的钱都要沉淀到低效的文旅资产中去，到最后股东根本拿不到收益。短期看起来是价值创造，长期是价值毁灭。

如果华侨城A是一家民企，看到这样的现金流表现，我的第一反应可能是有财务造假的嫌疑。而它作为一家央企，天然没有在财务上做假的动力（不需要去讨好股东）；市值高低大概也不会对管理层的升迁有啥影响，因此大致可以相信财报的真实性。

那么接下来，我需要理解其现金流连年流出的原因。到底是因为资金沉淀到低效的文旅资产了，还是由于扩大规模发展提速的需要？ 前者意味着文旅模式行不通，公司走向价值毁灭；后者的意思相反，模式走通，发展提速，以后前途大大滴！ 显然，这个判断直接决定着该公司有没有投资价值。

由于华侨城A的报表把文旅中的地产合并到了文旅综合中去，这给它的纯文旅资产运营蒙上了一层神秘的面纱。而这层面纱对于公司实际价值的判断又是决定性的因素，在公司主动揭开之前，投资者只能去推理和猜测，这直接导致了投资该公司的不确定性增加。多年来的股价低迷，反映出的是投资者纷纷用脚投票，放弃了对其不确定性的坚守。

商业模式

公司经过十几年的摸索，在文旅模式上不断地进化，从最初的欢乐谷世界之窗这种主题公园模式，到景区+酒店，再到现在的欢乐海岸1.0~3.0。

对于早期的欢乐谷模式，市场最初是按对标迪斯尼来估值的，这也造成了高达100倍以上的PE。当市场意识到主题公园的回报周期长，且怀疑它能否产生正向现金流的时候，估值也就迅速下降。以目前公布的数据来看，这部分产生的现金流至少可以覆盖按成本法入账的投资额的总借贷成本。比如，通过欢乐谷配套的地产开发获得20亿利润，投入15亿到欢乐谷的开发中，再贷款15亿，欢乐谷的运营利润足够支付贷款的利息还略有盈余（比如0.5亿）。即公司实际所得为地产开发的全部利润20亿+永续的每年0.5亿利润，也好过纯地产开发公司的一次性20亿利润吧。

中期的景区+酒店，其较为『失败』的代表是东部华侨城。失败是指运营方面，但是其实公司已经通过配套的地产业务赚了一大笔。根据公开数据，东部华侨城总投资额35亿，地产开发的建筑面积20万平米，开盘均价约10万/平米，即销售额200亿。按60%毛利率计算，这部分利润120亿，远远超过景区的投资额。运营估计是处于亏损状态，但120亿利润哪怕产生5%的利息收入也有6亿，也够它永久亏下去的了。因此如果将地产加文旅作为一个整体来看，这个『失败』的代表最差也是盈亏平衡的。何况未来肯定会想办法提升运营的，比如听说目前东部华侨城就在跟政府商谈重新规划和开发事宜。

目前的欢乐海岸模式非常成功。 如果要约朋友吃饭，深圳的欢乐海岸也是我最乐意去的地方。从它不断增加的人流量上，很容易判断出其运营是成功的。16亿成本，年租金收益4亿，这样的永续生意去哪里找？

从公司近几年出售资产和新增货值的动作来看，公司正在收缩景区+酒店模式，大力扩张欢乐海岸模式。即公司通过多年的实际经验， 探索 出了一条适合自己走的独特的道路。遐想一下这种地产+文旅的模式：通过地产开发赚取20亿利润，拿这20亿投入去建设欢乐海岸，然后收取每年4亿租金，公司可以将这20亿再贷款出来去复制下一个项目。即公司获取20亿收入，另外每年获得4亿租金 * 60%毛利率 - 20亿* 5%贷款利息 = 1.4亿永续现金流。这个永续现金流以后还会因为租金的上涨而增加。相较于纯地产公司赚的20亿一次性收入而言，这样的项目实际收入是20亿+1.4亿*20PE = 48亿。当然这种项目开发周期长是其缺点，体现在公司报表上就是周转率，未来需要关注其周转率是否可以持续提升。

以上只是非常粗旷的假设和测算，重点在于公司这种模式真的走通了，而且公司真的在大规模扩张和复制。这些可以通过跟踪接下来公司的动作得到印证或证伪。前天去考察了宝安的欢乐港湾，大体感觉上跟欢乐海岸的模式差不多。（PS：海府一号公寓的定价在8~12万/平米，作为商业性质的公寓，这定价也是比较大胆的了。）加上球友们提供的顺德欢乐海岸等类似项目的资料，基本可以印证公司将大力复制些模式。

基本判断

结合公司历年的报告，以及各类投研报告，我形成了以下几个基本判断。

一、现金流的大头是流向了存货（近年的年报中存货大增可以印证），预示着未来几年的规模扩张。

二、进阶后的纯文旅资产（欢乐海岸模式）并非消耗性资产，而是将来能产生稳定现金流的永续优质资产。

三、目前的估值提供了巨大的安全边际。不考虑估值提升，未来股价会被20%的ROE推着涨。成熟以后最终公司的估值，最差的情况下也可以对标优质商业地产收租股15~20PE。

一个公司有没有价值，很多时候我们可以亲身去感知。华侨城走过许多弯路，但是总体上它是在创造价值的。它打造的深圳华侨城片区，深圳欢乐海岸，深圳欢乐港湾，都已经是这座城市的名片。它的弱项主要是国企效率问题，还有信息披露的问题。但是，如果没有这些问题，会有现在这样的价格吗？

感谢今年的疫情，让我可以在低位不断加仓，截止目前只加未减，等待逻辑被证实或被证伪。这是个亏就亏一毛，赚就赚一块的生意。

你认为呢？